住宅ローンの保証料とは？支払い方法ごとのメリット・デメリットも解説！

住宅ローンを利用する際に、保証料が必要になる場合があります。
しかし、「保証料の仕組みや支払い方法のことがよくわからない」という方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、保証料の仕組みや相場、保証料の支払い方法である「外枠方式」と「内枠方式」の違いについて解説します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの契約時に必要な保証料の仕組みとは

住宅ローンを契約する際には、いくつかの費用がかかります。
契約手続きの際にかかる「事務手数料」や、住宅ローンの契約者が亡くなった場合に残債を保険料で相殺するための「団体信用生命保険料」、そして今回ご紹介する「保証料」などです。
保証料は、住宅ローンに関する費用のなかでも高額な部類に該当するため、事前にしっかりと仕組みや相場について理解を深めておきましょう。

保証料の仕組みとは

保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、住宅ローンの契約者が保証会社と保証契約を結ぶ際に支払う費用です。
もしなんらかの事情で返済が滞った場合、保証会社は住宅ローンの契約者に代わって金融機関に一括返済をおこないます。
長期間にわたって返済が続く住宅ローンでは、審査時に契約者の経済状況に問題がなかったとしても、いつどんなトラブルが起こるか予想できません。
年齢や状況の変化によって、契約者が思わぬリストラや入院などを余儀なくされる可能性もあります。
そこで、融資したお金が回収できないリスクを回避するために、金融機関は融資の条件として保証会社との保証契約を求めるのです。
かつては、返済ができなくなった場合の対策として「連帯保証人」を定める方法が一般的でした。
しかし、高額な借り入れ金の連帯保証人を見つけるのは困難であることから、近年では保証会社を指定する金融機関が多くなっています。
なお、保証会社との契約を融資の条件としている住宅ローンを利用するには、従来の住宅ローンの審査だけでなく保証会社の審査も受けなければなりません。
両方の審査を通過しなければ、融資を受けることができないので注意しましょう。

保証料を支払っていても返済義務はなくならない

事前に保証料を支払って保証契約を結んでいると、もし住宅ローンの返済ができなくなった場合には、保証会社が契約者に代わって金融機関に残債の一括返済をおこないます。
ただし、ローン残債の返済義務がなくなるわけではないので注意が必要です。
保証会社の支払いは一時的な負債の肩代わりであり、債務者は、そのあとは金融機関にではなく保証会社にローン残債を返済していくことになります。

保証料の相場とは

保証料の価格設定は、金融機関や保証会社によって異なります。
しかし、融資額に対して0％～2％ほどの金額が相場だといえるでしょう。
保証料の計算方法は、各社が設定した「保証料率」を借り入れ金額にかけて求める方法が一般的です。
保証料率は借り入れ金額や返済期間によって変動しますが、返済期間が長くなるほど保証料率が低くなるケースが多くなっています。

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住宅ローンの保証料を外枠方式で支払うメリットとデメリット

住宅ローンの保証料の支払い方法には、「外枠方式」と「内枠方式」の2種類があります。
外枠方式とは、住宅ローンを契約する際に、保証会社に対して保証料を一括前払いする方法です。
一方、内枠方式では、月々の住宅ローンの金利に上乗せするかたちで保証料を支払います。
保証契約では、「借り入れ金額」「借り入れ期間」だけでなく「支払い方法」も保証料の総額に影響する要素の1つです。
外枠方式と内枠方式のそれぞれにメリット・デメリットがあるため、特徴を理解したうえでご自身に適した支払い方法を選択しましょう。
ここではまず、外枠方式のメリット・デメリットについて解説します。

保証料の支払い方法「外枠方式」のメリット・デメリット

外枠方式の場合、最初に保証料の支払いを済ませるため、毎月の住宅ローンの支払額を安く抑えることができます。
子どもの教育資金や夫婦の老後の生活費などを長期的に貯蓄していきたい方にとっては、安定した資金計画を立てやすい支払い方法です。
また、内枠方式のように利息を支払う必要がないため、内枠方式より返済総額が安くなるという特徴あります。
さらに、住宅ローンの繰り上げ返済などをおこなって返済期間を短くすると、一括支払いしていた保証料の1部が戻ってくる点もメリットの1つです。
ただし、外枠方式を利用するためには、住宅ローンの契約時にまとまった資金の用意が必要というデメリットがあります。
住宅ローンの契約は、不動産購入のための出費が重なる時期でもあるため、資金の確保が難しい方にとってはメリットがあまり感じられないかもしれません。

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保証料の支払い方法「内枠方式」のメリット・デメリット

保証料のもう1つの支払い方法が、「内枠方式」です。
住宅ローンの金利に上乗せする形式で保険料を支払うため、「金利上乗せ型」と呼ばれることもあります。
なお、住宅ローンの金利に上乗せする金利の相場は、0.2％程度が一般的です。
内枠方式で保証料を支払う場合、毎月の住宅ローンの適用金利が0.5％だとすると、そこに保険料分の0.2％を上乗せして合計0.7％の金利を支払うことになります。
「内枠方式にすると毎月住宅ローンと保険料を支払う」というよりは、「内枠方式にすると毎月の住宅ローンの金利が上がる」と考えたほうがわかりやすいかもしれません。
それでは、内枠方式のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

内枠方式のメリット・デメリットとは

内枠方式のメリットとは、住宅ローンの契約時にまとまった資金を用意する必要がないことです。
住宅ローンを契約するタイミングは、不動産購入のための頭金だけでなく、引っ越し費用や家財道具を新調する費用なども必要な時期ですよね。
そのため、保証料のためのまとまった資金確保が難しい方や、新生活に向けて手元に資金を残しておきたいという方にとって、内枠方式はメリットの多い支払い方法だといえます。
一方、内枠方式のデメリットとは、月々の支払いの負担が大きくなることです。
また、外枠方式と比べて、利息分の支払いが追加されるため支払い総額も多くなってしまいます。
たとえば、「借り入れ金額3,000万円」「借り入れ期間35年」「金利1.5％」の住宅ローンを契約した場合で比較してみましょう。
外枠方式では借り入れ金額の2％（60万円）を保証料として一括前払いし、内枠方式では0.2％を住宅ローンの金利に上乗せして月々の返済を続けたとします。
すると、保証料も含めた住宅ローンの返済総額は、外枠方式の場合は「3917万9,007円」、内枠方式の場合は「3982万5,335円」です。
内枠方式のほうが、外枠方式より64万円以上高くなっていることがわかります。
住宅ローンの借り入れ金額が多いほど毎月支払う金額の負担も大きくなるため、キャッシュフロー表やご自身のライフプランなどを踏まえたうえで無理のない返済計画を立てましょう。
なお、内枠方式の場合も、繰り上げ返済をすると支払い総額が変動します。
繰り上げ返済には手数料がかかるため、手数料を差し引いても資金面でプラスになるかどうかを見極めることが大切です。

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まとめ

不動産購入の際、住宅ローンに関する知識は得ていても、保証会社や保証料の存在を認識していないという方は少なくありません。
しかし、住宅ローンの契約内容によっては保証料が100万円ほどの高額になることもあるため、必要費用として資金計画に組み込んでおくことが大切です。
保証会社を利用する場合は、ご自身に適した支払い方法についてもしっかりと検討しましょう。