マイホーム購入で使えるフラット35の特徴は？利用条件とデメリットも解説

住宅ローンの一種に「フラット35」がありますが、どのようなものなのかがよく分からないという方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、フラット35とはなにか、審査条件や利用するときのデメリットについて解説します。
フラット35を利用してマイホームの購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マイホームの購入時に利用するフラット35とは

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンの一種に「フラット35」というものがあります。
フラット35という言葉は聞いたことがあっても、その概要についてよくわからないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで、まずは「そもそもフラット35とはなにか」といった基礎知識から解説します。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して取り扱う住宅ローンです。
大きな特徴は、「全期間固定型」であることです。
住宅ローンの金利タイプには、全期間固定型以外に、変動型と固定金利期間選択型があります。
変動型は、景気の変動に応じて金利も変動するタイプです。
したがって、市場の金利が下がれば返済額が減り、金利が上がれば返済額が増えます。
固定金利期間選択型は、一定期間は金利が固定され、その期間が終了したあとに、改めて変動型や固定金利期間選択型などに設定するタイプです。
一定期間は金利が変動しないという安心感がありますが、改めて金利タイプを設定する際に、返済額が急に増える可能性もあります。
全期間固定型は、文字どおり、返済期間の金利が変わりません。
毎月の返済額が変わらないことから、ライフプランが立てやすい点が大きなメリットですが、ほかの金利タイプに比べると、金利が高めに設定されます。
つまり、市場の金利が低いときは、ほかの金利タイプより返済額が多くなることを頭に入れておく必要があります。

フラット35の種類

通常のフラット35以外に、省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、一定期間の金利が引き下げになるフラット35Sという制度があります。
フラット35Sには、住宅性能の高さによって、ZEH・金利Aプラン・金利Bプランの種類があり、金利の優遇の大きさが異なります。
フラット35Sは、当初の5年間のみ金利が引き下げられる制度です。
したがって、5年後にはフラット35の金利に戻ることを理解しておかなければなりません。

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マイホームの購入時にフラット35を利用する際の審査条件

フラット35は、返済期間中の金利が変わらないため、金利の上昇が予想される状況では、フラット35を検討する方も多いでしょう。
しかし、フラット35を利用するためには、審査にとおらなければなりません。
そこで次に、フラット35の審査条件について解説します。
フラット35の利用については、契約者本人と、購入する不動産の両方に条件が設けられています。

契約者本人の条件

契約者本人に関する条件は、以下のとおりです。

●申し込み時の年齢が満70歳未満
●完済時の年齢が満80歳
●日本国籍を有している
●返済負担率が基準値以下
●本人または親族が居住する不動産が対象

実子や孫が返済を引き継ぐ「親子リレー返済」を利用する場合は、契約者が70歳以上であっても申し込めます。
完済時の年齢が満80歳と決められているため、申し込み時の年齢から79歳までの期間が最長の借入期間となます。
また、日本国籍であることが原則ですが、外国籍の方でも永住者や特別永住者の資格を有していれば利用可能です。
返済負担率については、年収に占める年間合計返済額の割合が決められています。
年収が400万円未満の方の返済負担率は30％、400万円以上の方は35％です。
この基準を超えると、返済負担が大きくなるため、融資を受けられなかったり、借入額が減額されたりする可能性があります。
なお、フラット35の資金用途は、本人または親族が居住するマイホームの購入資金に限られます。

購入する不動産の条件

購入する不動産にも、下記のような条件が設けられています。

●住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
●住宅の床面積が基準に適合する住宅

フラット35を利用するためには、住宅の広さや構造面などの「技術基準」を満たすことが条件です。
そのため、住宅金融支援機構が認める検査機関による物件検査を受けて合格しなければなりません。
また、購入する住宅の床面積についても条件があります。
一戸建ての場合は床面積が70㎡以上、マンションなどの場合は床面積が30㎡以上の広さが対象です。
なお、マンションなどの共有部分の面積は含みません。

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マイホームの購入時にフラット35を利用するデメリット

マイホームを購入する際、審査条件を満たせばフラット35を利用できますが、フラット35にはデメリットがあります。
実際にフラット35を利用するなら、デメリットもしっかり把握したうえで検討することが大切です。
そこで最後に、フラット35を利用するデメリットについて解説します。

デメリット1：金利が高い

前章でも解説しましたが、フラット35の大きな特徴は、契約の全期間の金利が固定されることです。
したがって、金利が上昇傾向にあるときでも、完済まで返済額が変わらない点がメリットです。
ただし、変動金利より金利が高く設定されています。
つまり、同じ金額で変動金利の住宅ローンを組んだ方に比べて、毎月の返済額が高くなります。

デメリット2：頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35は、頭金を多く支払ったほうが、金利が安くなります。
フラット35を利用するのであれば、物件価格の1割～2割は頭金として入れたほうが良いでしょう。
頭金の金額が少ないと、金利が高く設定されます。
一般的には、借入金額の10％を頭金として支払うと、金利が低くなります。
したがって、借入金額の10％を貯めてから、もしくは親からの資金援助なども検討してみましょう。

デメリット3：手数料が金融機関によって異なる

フラット35は、さまざまな金融機関で取り扱っています。
フラット35を利用する際には、金融機関に支払う事務手数料が発生します。
そして、手数料の金額は金融機関が独自に設定しているため、フラット35を申し込む金融機関を選ぶ際には、手数料を比較してみると良いでしょう。

デメリット4：検査後の書類が必要

前章でも解説しましたが、フラット35を利用するためには、技術水準が条件を満たしているかどうかの審査を受けなければなりません。
審査には費用がかかるうえに、審査に合格したことを証明する書類を金融機関に提出する必要があります。
この書類のことを「適合証明書」といいます。
適合証明書は、発行を依頼してから手元に届くまでに、数週間かかることも少なくありません。
フラット35の契約は、金融機関に適合証明書を提出したあとになるため、住宅を購入する際の決済日をいつに設定するのかスケジュールを立て、余裕をもって申請することが大切です。
なお、適合証明書には有効期限があります。
期限切れにならないよう、有効期間内に金融機関に提出しましょう。

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まとめ

フラット35とは、マイホームを購入する際に利用する住宅ローンの一種で、契約の全期間の金利が固定されるため、生活設計を立てやすい点が特徴です。
フラット35を利用するためには、契約者の本人と購入する不動産について、さまざまな条件が設けられています。
また、フラット35は変動金利より金利が高いことや、物件の適合証明書を金融機関に提出しないと利用できないことなど、多くのデメリットもあるため、慎重に利用を検討しましょう。