中古マンションを購入したい！物件の買い時や最適な築年数をご紹介

中古マンションの購入を検討する方のなかには、築年数がひっかかって購入を躊躇してしまう方も多くいます。
そもそも、建物の築年数の目安は何年程度なのでしょうか。
この記事では、中古マンションの築年数による価格の推移や年数の限界、購入の際の注意点を解説します。

中古マンションを購入する際の築年数による価格の推移

中古マンションを購入する場合に、建築された年数によって価格がどう変化するのかを見ていきましょう。

築年数によって価格が下がる

中古マンションは、建設から時間が経つにつれて経年劣化が進みます。
居住スペースだけでなく、外壁や階段など、至る所で修繕が必要になるでしょう。
そのため、マンションは年数が経過するほど販売価格が下がる傾向があります。
ただし、価格が下がり続けるわけではありません。
とくに都内などの人気エリアでは、年数が経過しても価格が下がりにくい傾向があります。
物件を選ぶ際には、年数だけでなく、立地や間取りなどのさまざまな要素を考慮することが重要です。
築年数は物件選びの一つの要素として考えておきましょう。

築年数20年ほどが買い時

中古マンションは築20年程度になると、下がっていた価格が落ち着いてきます。
さらに年数が経過するのを待つよりも、築20年ほどで価格が安定した時点が購入のタイミングとなります。
築20年以上経ち、価格が下がりきったと感じた場合は購入を検討して良いでしょう。
しかし、人気のエリアでは20年経過しても価格が下がらないことがあります。
駅の開発などによって人気が高まり、価格が徐々に上がるエリアもあります。
地方や需要の少ない場所にある物件は、20年を経たずに価格が下がりきる場合もあるでしょう。
気になるエリアの物件は定期的にチェックし、価格の変動を確認することが大切です。

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中古マンションを購入する際に気を付けたい築年数の限界

中古マンションを購入する際には築年数の限界に注意して、最適な年数のマンションを購入してください。

マンションの寿命

マンションの寿命は47年から100年以上とされています。
47年とは、国が定めた鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数です。
耐用年数は減価償却に使用される年数で、納税期間もこれに基づいています。
しかし、耐用年数が47年であるからといって、築年数が20年の物件があと27年しか住めないわけではありません。
耐用年数は建物そのものの寿命を示すものではないため、適切なメンテナンスをおこなえば、47年以上快適に暮らすことができます。
実際にコンクリート自体の寿命は100年ほどあり、海外には築100年以上でも居住可能なマンションが多数存在しています。
しかし、日本ではマンション建築の歴史がまだ浅く、100年近い建物はほとんどありません。
2013年に国土交通省が発表した資料によれば、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年と推定されています。
したがって、中古マンションでも適切なメンテナンスがおこなわれている物件であれば、長く住み続けることが可能です。

限界マンションとは

限界マンションという言葉をご存知の方も多いのではないでしょうか。
建物や設備は、時間の経過とともに経年劣化していきます。
管理や修繕がされずに劣化が放置された建物は、外壁や廊下などにひび割れや塗装の剥がれが目立つようになります。
その結果、住みにくさを感じた住人が引っ越し、空室の割合が増加する可能性があるでしょう。
これにより、管理費や修繕積立金の集金が難しくなり、さらに管理が困難になります。
このように、管理がされず空室が目立つ建物を「限界マンション」と呼びます。
限界マンションとなった建物は、今後もメンテナンスが継続されるとは限りません。
中古マンションを購入する際には、メンテナンス状態や空室状況を十分に確認し、限界マンションを避けるように注意する必要があります。

築年数と耐震基準

地震大国である日本の建物には、耐震基準が定められています。
1981年6月1日以前の基準が旧耐震基準、以降の基準が新耐震基準です。
旧耐震基準では、震度5強の地震で倒壊・崩壊しないことが基準とされていますが、新耐震基準では、震度6強から7程度の地震で建物が倒壊・崩壊しないことが基準となっています。
地震の多い地域では、新耐震基準のマンションを選ぶと安心です。
注意すべき点は、新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されるということです。
1981年6月1日以降に完成した建物であっても、必ずしも新耐震基準であるとは限らないため注意するようにしましょう。
建物確認から完成までの期間を考慮し、2年ほど余裕を持って検討することをおすすめします。

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築年数が経過した中古マンションを購入する際の注意点

築年数が経過した中古マンションを購入する際の注意点を解説します。
中古物件の購入を検討している方は、チェックしておきましょう。

住宅ローンの返済期間が制限される場合がある

年数の古い中古マンションの購入には、住宅ローンの返済期間が制限される可能性があるため注意が必要です。
一般的な住宅ローンの返済期間は35年ですが、中古マンションの場合は期間が短くなることがあります。
法定耐用年数である47年に近い建物は、担保評価額が低くなるためです。
年数の古いマンションでは、「耐用年数（47年）－現在の築年数」しか借りられない場合もあります。
また、中古物件の場合は借入限度額も制限される可能性があるため、事前に確認しておくことが重要です。
返済期間や借入限度額は金融機関によって異なるため、複数の金融機関に相談し、最適な条件で借り入れするようにしましょう。

住宅ローンの控除を受けられない可能性がある

住宅ローンを使って中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除を受けられるか確認しておきましょう。
住宅ローン控除では、個人が住宅ローンを借り入れして住宅を購入した際に、その年の住宅ローンの年末残高の1％が一定期間所得税から差し引かれます。
最大10年間適用され、大きな節税になるため、ぜひ活用したい制度です。
しかし、住宅ローン控除には適用条件があり、場合によっては適用されない可能性があります。
住宅ローン控除の適用条件は、昭和57年以降に建築された住宅または、新耐震基準に適合した住宅です。
2021年以前は築年数が25年以内でなければ住宅ローン控除の対象とはなりませんでした。
しかし、2022年以降は年数が25年を超えていても、耐震基準を満たしていれば控除を受けられるようになりました。
住宅ローン控除を活用したいのであれば、適用条件を満たした物件を選ぶ必要があります。

修繕積立費が均等化されているか確認する

マンションでは、居住スペースにかかるお金のほかに、管理費や修繕積立費が必要です。
管理費や修繕積立費は、主に共有スペースの管理や修繕に充てる費用です。
修繕積立費の徴収方法には、段階増額方式と均等方式があります。
現在主流の段階増額方式は、年数が経過するにつれて修繕積立金が増加する仕組みです。
購入時の積立額は少ないですが、住み続けると支払いが多くなるため、将来の負担は大きくなります。
一方、均等方式は、最初の支払いが高くなる可能性がありますが、将来的に積立金が増加する心配が少ないのが特徴です。
長く住み続けても修繕積立金が安定しているため、老後の生活にもゆとりが出てきます。
最近では均等方式を採用している中古マンションも増えてきているため、購入の際には修繕積立費の徴収方法も確認しておきましょう。

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まとめ

中古マンションは、築年数が経過するほどに価格が下がっていきます。
価格の下落が落ち着く20年前後の中古物件を選ぶと、良い状態の物件がお手頃な価格で購入できる可能性が高くなります。
中古マンションを選ぶ際には、年数だけではなくエリアや間取りを考慮し、最適な価格で購入するようにしましょう。